سيتى سكيب.. خبراء التطوير العقارى : عوائد القطاع جاذبة رغم البيروقراطية

قال نبيل عماشة مدير القطاع التجارى بشركة إعمار مصر، إن السوق المصرى لا يزال يحوى مقومات النمو للقطاع العقارى حيث 50% من السكان تقل أعمارهم عن 30 عاما، ويوجد نحو 900 ألف عقد زواج سنويا. أضاف خلال مؤتمر سيتى سكيب، أن إعمار تنظر إلى السوق العقارى على المدى الطويل، ما دفع الشركة إلى اتخاذ قرار الاستمرار بكل قوة فى أعقاب 2011 والوفاء بإلتزامات العملاء والمقاولين، كما أن الكثير من المطورين اتخذوا أيضا قرار الاستمرار فى السوق، ما دفع الكثيرين إلى الاتجاه للاستثمارات العقارية كأحد القطاعات الأمنة خلال الفترات الصعبة. وكشف عن تضاعف إيرادت الشركة لنحو 700% خلال الفترة الأخيرة بعد سنوات من العمل الدائم والمستمر فى ظل الظروف الصعبة التى مرت بها مصر خلال السنوات الماضية. ومن جانبه قال حسين صبور رئيس مجلس إدارة شركة الأهلى للتنمية العمرانية، أن السوق المصرى بما يضمه من مقومات حقيقية للنمو على كافة المستويات، مشيرا إلى تنافسية الأسعار العقارية بالمقارنة بالمنطقة العربية وذلك منذ عام 2008، فضلا عن تحقيق تلك الأسعار لعوائد مجزية للمطورين العقاريين بينما لا يزال دخل المواطن المصرى متدنى إلى حد كبير. وأضاف صبور فى جلسة نقاشية خلال مؤتمر سيتكى سكيب، أن الموعقات التى تواجه القطاع تتمثل فى صعوبة الحصول على الأرض، فى ظل احتكار عملية الطرح على جهة حكومية واحدة، مطالبا الحكومة بالسماح للقطاع الخاص بالحصول على الأراضى وتجهيزها وفقا للمخطط العام. وذكر أن الأزمة الثانية تتلخص فى مشكلة البيروقراطية، حيث صعوبة حصوله على رخصة بناء منذ 5 سنوات بسبب البيروقراطية، مضيفا أن الأعلام مستمر فى الضغط على القطاع الخاص فى وصفه بعدم الأمانة. وأشار أن المطور الذى يستطيع أن يتعايش مع تلك المعوقات فإنه سوف يستفيد من معدلات النمو والطلب المتزايد فى القطاع العقارى، فى ظل انفتاح المطورين على المناطق الساحلية ووجود أسعار تنافسية على مستوى العالم من المفترض أن تجذب العملاء الأجانب أيضا. وعن الاستثمار السياحى قال هانى العسال رئيس مجلس ادارة مجموعة مصر ايطاليا للاستثمار العقارى والسياحى، إن مصر تمتلك خطوط ساحلية على طول 3800 كيلومتر، ومؤخرا استطاعت أن تنظر إلى ذلك الشيرط الساحلى باهتمام ملحوظ بعد أن بدأت بمدينة شارم الشيخ منذ 16 عام، وبأسعار عاملية تنافسية. وأضاف أن هناك نوع جديد من التنمية السياحية وغيرها فى منطقة شرق قناة السويس وباستثمارات واعدة، وقد تقدمت الشركة لمشروع السويس الجديدة فى منطقة شرق السويس، باستثمارات تتعدى 20 مليار جنيه لمشروعات المنطقة. وأوضح أن كافة صناعة العقار فى مصر تشهد طلب متزايد من كافة جوانب ومستويات الدخل خلال الفترة الراهنة، وفى أعقاب الاستقرار السياسى والاقتصادى الحالى. وقال وليد عبد الفتاح رئيس شركة هيل انترناشيونال، أن البنية التحتية تمثل تحديا كبيرا أمام الحكومة والمطورين العقاريين، مشددا على ضرورة تدارك المعوقات والمشاكل للوصول إلى نتائج اقتصادية مختلفة. وأضاف طارق الجمال رئيس شركة ريديكون للتطوير العقارى، أن الشركات تعانى من نقص العمالة والمعدات وفى حالة توافرها فإنها تكون مرتفعة التكاليف، فى ظل مشاكل الترابط بين المطورين والمقاولين والممولين واختلاف العوائد والتكاليف، فضلا عن مشكلة تقييم العقارات فى المناطق القديمة حيث أن الأسعار تبدأ فى الانخفاض، حيث أن عقارات منطقة العجمى فى الاسكندرية على سبيل المثال انخفضت أسعارها مقارنة ببداية عمليات البناء والاقتبال على المنطقة، ولكن الاسعار انخفضت بمجرد الانتقال لتطوير مناطق أخر وهذا ما لم يحدث فى أى دولة حول العالم، والذى يعود إلى سوء التخطيط العمرانى للحكومة وزيادة السكان على حساب الخدمات والبنية التحتية. وعلى صعيد السياسات التسعيرية، قال نبيل عماشة مدير القطاع التجارى بشركة إعمار مصر، إن الشركة اتجهت إلى تقديم منتجات وخدمات نهائية رغم صعوبات رفع الأسعار، إلا أن الفارق فى الأسعار ينعكس على جودة خدمات ما بعد البيع وخدمات البنية التحتية وغيرها من الخدمات المقدمة للعميل، التى تستهلك الكثير من التكاليف والاستثمارات. ونفى عماشة أن يكون لشركة إعمار نفسها أى علاقة بمشروع العاصمة الإدارية الجديدة. وتناول هانى العسال أطراف الحديث، منوها إلى أهمية مشروعات الشراكة سواء بين الشركات أو مع الحكومة، للوصول إلى مشروعات عملاقة، وتظل القيمة الحقيقية للأرض فى القدرة على تنميتها وليس فى الأرض نفسها، لذلك غالبا ما تبدأ عمليات التقاضى وإعادة النظر فى التسعير بعد أنتهاء المطور من المشروع وعمليات التطوير بما يؤكد على تغيير عمليات التطوير والقيمة المضافة للأرض بسواعد المطور العقارى، حيث لم يكن لها أى قيمة من قبل. وشدد على ضرورة فتح أفاق العمل أمام المشروعات العقارية والشركات للقضاء على معدلات البطالة ودعم الاقتصاد القومى، فضلا عن ضرورة تطوير مهارات الأفراد والشركات لدعم أفاق التنمية والتعمير ومحاولة الاستفادة من خبرات وتجارب الدول السابقة، نافيا ما يسمى بمصطلح وحدات محدودى الدخل لأن التخطيط والجودة والخدمة يجب أن تكون واحدة وبأعلى مستوى بينما يظل الاختلاف فقط فى حجم الوحدات. وأبدى حسين صبور رأيه في آليات الشراكة وتسعير الأراضى، قائلا إن الشراكة توفر الكثير من التكاليف على المطور، ولكن بالرجوع إلى تاريخ الشراكات نجد مثال “مدينتى” لشركة طلعت مصطفى، قد خلق الكثير من الجدل والقضايا بسبب البيروقراطية، رغم مراجعة العقد من مقبل مجلس الدولة واعادة الطعن عليه أيضا من قبل مجلس الدولة، ولذلك هناك تخوفات كثيرة حول مستقبل العقود والشراكات الراهنة. ونصح المطورين بتوخى الحذر فى الشراكة مع الحكومة، قائلا : “البيروقراطية واطية”، على حد تعبيره، ضاربا بعض الأمثلة الخاصة بتوجهات الدولة نحو الخصخصة ثم انكارها، وهكذا فى العديد من السياسات. وعن اللائحة العقارية، قال أن وزارة الاسكان قد انتهت من إرسالها للجهات المعنية لمراجعتها، ولا يزال هناك محاولات جادة بين جميع الأطراف والتى أوشكت على الانتهاء واقتربت عملية إصدار اللائحة العقارية بشكل كبير مع اقتراب انتهاء مناقشاتها. بينما يرى طارق الجمال أن اللائحة كانت تتضمن عقابات خاصة بالتكاليف الإدارية وقاعدة شراء الوقت، وقد تم مناقشتهما وغيرهما من النقاط الخاصة بتقليل الوقت الخاص بإصدار التراخيص، حيث أن ترتيب مصر على مستوى العالم من حيث الفترة المستغرقة لإصدار التراخيص بلغ نحو 142 بين كافة دول العالم. أما عن العاصمة الإدارية الجديدة، قال وليد عبد الفتاح رئيس شركة هيل انترناشيونال، أن تنفيذ العاصمة الإدارية الجديدة فى غضون 5 سنوات لا يمكن تنفيذه إلا من خلال شركات محدودة جدا داخل المنطقة.