“المطوريين العقاريين ” يبحثون استراتيجية تصدير العقار المصرى

عقد اليوم الثلاثاء مؤتمر التطوير العقاري الثالث تحت عنوان استراتيجية تصدير العقار ماتم وما المطلوب، حيث يتبني المؤتمر منذ 3 سنوات استراتيجية لتصدير العقار بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية والمطوريين العقاريين المصريين لاستخدام الآليات التمويلية والترويجية لإنجاح هذه الإستراتيجية. قال شريف وهدان العضو المنتدب لشركة East Coast Investment”” إن مصر مازالت في إحتياج للعديد من صناديق الاستثمار العقاري، فالسوق المصرى لديه حجم هائل من الاستثمار العقاري، منوهًا أنه من الممكن أن تجتذب هذه الصناديق جانب هام من الاستثمارات الأجنبية التى بدورها يمكن أن تثري السوق العقارية في مصر. وأضاف: “ستكون هذه الصناديق أيضًا الملاذ الآمن للكثير من المستثمرين العقاريين فى المستقبل وبديلاً في نفس الوقت للبنوك كجانب هام فى عمليات الاستثمار العقاري.” ويرى المهندس طارق الجمال رئيس مجلس إدارة شركة “ريدكون” للتعمير أن مصر الدولة الوحيدة التى تقوم بتسليم وحدات سكنية بدون تشطيب، وهذا يُلقى بعدد من الصعوبات على مالك الوحدة، فقد يستغرق منه تشطيبها وقتاً وتكلفة أعلى بكثير، موضحًا أن مصر تحتاج لكيانات رقابية على فنيات تسليم الوحدات. وقال: “ففي السوق الأوروبي لا يُمكن أن يتم إحتساب مساحات “البلوكونات” مثلاً ضمن المساحة الكلية للوحدة العقارية، وإيجاد هذه الآليات في النهاية ستكون في صالح السوق العقاري ككل. أشار شريف حسن مدير عام التطوير بشركة “نيو هومز” للإستشارات والتطوير العقارى إلى وجود تذبذب شديد في أسعار الوحدات العقارية والإدارية فى الآونة الأخيرة بمصر، خاصة عند مقارنة تكلفة الوحدة الحقيقية مع الأسعار التي كانت مطروحة من قبل، رغم أن الوحدات في مصر مازالت الأرخص مقارنة بدول المنطقة، مُطالباً بأهمية الإنتباه والإستفادة من صناديق الاستثمار العقاري بإعتبارها وعاءً استثماريًا جديداً ومختلف عن الأوعية الاستثمارية الأخرى كالبنوك وغيرها، مشيرًا إلى وجود العديد من المواقع الإلكترونية التي تتحدث اليوم عن أساليب واستراتيجيات تصدير العقار. نوه شريف سامي رئيس مجلس إدارة الشركة القومية لإدارة الأصول والاستثمار لأهمية النهوض بالتسجيل العينى الذي هو قائم دون أدنى تعديل منذ سنوات طويلة، موكدًا أن هذا الأمر شديد الصلة بل سيخدم الاستثمار والتطوير العقاري، منوهًا أن صناديق الاستثمار العقاري لو أدخلت عليها بعض الإعفاءات فيكون هذا جيدًا، لكن الوضع الحالى يسرى دون إعفاءات بشكل يُماثل أسلوب عمل شركات الاستثمار، مؤكداً أن القطاع العقارى أصبح له الكثير من الأدوات التمويلية وعلى رأسها آلية التمويل العقاري، مشيرًا إلى أن صناديق الاسثثمار العقارى فى العالم كله تقوم على ضوابط كبرى سواء من البنوك المركزية ألديها وغيرها، وفيما يتعلق بألية الصناديق كوعاء استثمارى أوضح “شريف” وجود العشرات من الصناديق الأخرى التي هي في الأساس أوعية استثمارية. من جانبه طالب الدكتور هاشم السيد نائب ريس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لصندوق المصريين للإستثمار العقارى من هيئة الرقابة المالية بأن تعطى المزيد من الحرية لإدارة “صناديق الاستثمار العقاري” ومن ثم وجوب محاسبة القائمين على إدارة هذه الصناديق ، مؤكدًا أن هذا النشاط سيفيد الكثير من القطاعات والأنشطة العقارية الأخرى في السوق المصري. الترويج للعقار المصرى وقال هاني شكري الرئيس التنفيذى لـ ” JWT CAIRO ” أن النموذج التركي في التصدير العقاري أصبح يحتل مكانة كبيرة في هذا السوق العالمي، وعلينا أن ندرسها بدقة – حيت أنهم بدأوه فى هذا المجال من الصفر – وقاموا بالإستعداد لذلك من خلال الاستثمار فى قطاعات أخرى مُكملة كالسياحة والطيران وغيرها ، منوهًا أن تركيا ستنتهى من تشييد أكبر مطار فى العالم قريبًا، مشددًا علي ضرورة وجود ميزة في العقارات المصرية حتى تجبر المستثمرين علي التخلي عن الاستثمار العقاري في أي مكان بالعالم والتوجه باستثماراتهم إلي مصر، مشيرًا إلي تجربة البحر الأحمر الناجحة في الترويج العقاري حيث بدأت المنطقة بدأت سياحيآ عن طريق جذب السائحين والنزول في الفنادق الفاخرة وتقديم كافة الخدمات ومن ثم تحولت عقاريًا فيما بعد حيث أراد السائحين الاستثمار وامتلاك وحدات سكنية في ذات المنطقة، مشيرًا إلى أنه جاء 14 مليون سائح بعد ثورة 25 يناير إلى مصر وكان فى إطار خطة تسويقية تركز على منتجعات بعيدة عن القاهرة ، وأنه مطلوب إستهداف شرائح جديدة للسياحة فى مصر تكون لديها قدرة أكبر على الإنفاق، منوهاً إلى أن قطاع السياحة مرتبط بالكثير من القطاعات الأخرى كالأمن والسياحة والاستثمار. من جانبه نوه أيمن سامى رئيس مكتب مصر بشركة “جيه إل إل” إلى أنه مطلوب تسهيل الإجراءات والتنسيق بين الوزرات والهيئاات المختلفة للنهوض باستراتيجية تصدير العقار، بالإضافة إلى العمل بإستراتيجية وضع الأهداف والسير في تحقيق هذه الأهداف. تحديات وعقبات تصدير العقار وخلال الجلسة الأخيرة تحدث طارق السباعى نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عن قانون هيئة المجتمعات الذي يتم من خلاله تسجيل كافة وحدات التمويل العقاري، وسيتم إجازته من قبل كافة هيئات الدولة، منوهًا إلى أن الهيئة تقوم بتسليم كافة الوحدات السكنية كاملة التشطيب، وأنها وضعت خطة لإدارة العقارات حتى يتم إنتقالها لإتحاد الشاغلين ، مؤكداً أن المنصورة الجديدة والعلمين الجديدة سيكون بها طروحات جديدة ، هذا بجانب “سكن مصر” ، وأن هناك 122 ألف زائر للموقع الخاص بالهيئة لمتابعة الطروحات الجديدة. وأوضح المهندس عبد الناصر طه رئيس مكتب مصر للاتحاد الدولي للعقار أن مصر أصبحت عضو في السوق الدولى للعقار من خلال إنضمامها للإتحاد الدولي للعقار، منوهاً إلى وجود معايير دولية ومؤتمرات متخصصة فى تصدير العقار المصري، ومن أهم هذه المعايير المنتج والمحيط الخاص بالمنتج ، فالمنتج فى مصر جيد للغاية، أما مسألة المحيط فتتعلق بالمييزات التى تعود على مالك الوحدة مثل الإقامة فى دولة ما أو الخدمات التى يتمتع بها مالك العقار كإمكانية الإستفادة من إيجاد عائد على ما يملكه من وحدة. وأكدت الدكتورة سامية حسين رئيس مصلحة الضرائب العقارية علي أن مصر في طريقها للعمل على ميكنة دفع الضرائب العقارية، منوهة أن قانون الضريبة العقارية بدأ كنوع من حصر الثروة العقارية بمصر، وهذا كان هدفها بجانب تحصيل الضريبة، مشيرة إلى نسبة التسجيل العقاري لا تتعدى 3 % ، وأنه لم يتم حصر أسماء أصحاب الفيلات في الساحل الشمالى قبل 2014 ولذا قامت الدولة للجوء إلى فرض الضريبة العقارية، منوهة إلي أن الضريبة العقارية تقوم على القيمة الإيجارية للوحدات، منوهة أن رئيس مجلس الوزراء طالب خلال اجتماع مؤخرًا بإيجاد طريقة سهلة لتقييم وإحتساب الضريبة العقارية، مشيرة أنه فى المستقبل وبعد إجراء التعديلات اللازمة على قانون الضرائب العقارية سيكون إحتساب القيمة بٌناء على سعر المتر والموقع، منوهة أن خدمات الوحدة مثل “الجراج” يتم تحميلها على الوحدة ككل. وقال المهندس وليد مختار الرئيس التنفيذى لشركة “إيوان” للإستثمار والتنمية : إن تحصيل الضريبة العقارية شئ يحدث فى العالم كله ، لكن يختلف تقديرها من دولة لأخرى، منوهاً أن الإهتمام بصناديق الاستثمار العقارى أصبح في غاية الأهمية لتحقيق أرباح وعوائد للمستثمرين ومن ثم تغذية القطاع بالتمويل اللازم ، وأضاف : إن التواجد في المعارض صعب من أول دورة في معرض تحقيق المرجو منه، لكن اذا توجدنا لمدة سنة وأثنين وثلاث، سنحصل على ثقة المستثمر ونثبت تواجدنا. وفيما يتعلق بشراكة الحكومة والمطورين أكد “وليد” أن فكرة الشراكة بين المطور العقارى وهيئة المجتمعات العمرانية تسمع بتنفيذ أفكار رائعة خاصة مع المساحات الكبرى، منوهاً أن المطورين الذين دخلوا في هذه الشراكة يتسمون بالقوة، وقال : إن “الشراكة” في حد ذاتها تسمح بتسويق جانب من الأعمال للخارج بالتنسيق مع أجهزة الدولة، وكلما زاد السوق وكبر حجمه سيكون هذا أكثر تنافسية، وفي نفس الوقت أكثر قدرة على الإبتكار فى التطوير والتسويق وكذلك أساليب الدفع ، وهذا يصُب بالتأكيد في مصلحة المشترى النهائى للوحدة العقارية. وأكد المهندس فتح الله فوزي رئيس مجلس إدارة شركة “مينا” للإستشارات العقاري ورئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين أن المنتج العقاري المصري يُنافس بقوة من حيث الأسعار لكل المغرب ودوبي، هذا بإستثناء تركيا التى تتقارب فيها أسعار الوحدات مع مصر لو أخذنا فى الإعتبار الوحدات المُماثلة في المساحة، وفيما يتعلق بالضريبة العقاريية أشار “فتح الله” إلى أن هناك نسبة كبيرة من السوق الغير رسمي تعمل فى القطاع العقاري خاصة فيما يتعلق بالوحدات التي تُسلم بغير تشطيب.