عقاريون يطرحون فرص وتحديات السوق

تناول خبراء بالقطاع العقارى، خلال المائدة المستديرة التى نظمتها شركة إنفست جيت بالتعاون مع فيابسى إيجيبت، عددًا من التحديات التى تواجه تنامى الاستثمارات فى السوق المصرية، وكذلك الفرص المتاحة فى المرحلة الحالية لإطلاق مشروعات ومدن عمرانية كبرى. قال شريف سليم، مستشار وزير الإسكان للمشروعات القومية، إن هناك احتياجًا حقيقيًا فى مصر لتنمية مدن جديدة لاستيعاب الكثافات السكانية وتخفيف الضغط على القاهرة الكبرى، وقد أنشأت الدولة العديد من المدن فى السنوات الماضية لم تصل أى منها إلى نسب الإشغال المستهدفة، باستنثاء مدينة بدر، التى بلغ نسبة الإشغال بها 550 ألف نسمة، من إجمالى 600 ألف هى النسبة المستهدفة. وأشار إلى أن الدولة تراعى فى المدن الجديدة الجارى إقامتها حاليًا تلافى السلبيات  السابقة والعمل على إيجاد مدن ذات أساس اقتصادى وتنموى، قادرة على جذب الكتل السكانية، فعلى سبيل المثال مدينة العلمين الجديدة يتم التركيز فيها على إيجاد أساس تنمية متكاملة ومستدامة، إلى جانب تنفيذ مشروعات تعليمية، وتم التوصل بالفعل لاتفاقيات مع جامعيتن حكوميتن بالتعاون مع جامعات عالمية، ما يسهم فى استقطاب فئة من الشباب وأسرهم وتسليط الضوء على المدينة، كذلك سيتم تنفيذ مشروعات تنمية صناعية وطرح أراضٍ على كبار المطورين الصناعيين، وخلال أيام سيتم الإعلان عن إبرام اتفاق مع 3 شركات من القطاع الخاص لتطوير مساحات بالمدينة. وأوضح أنه سيتم التركيز أيضًا على استغلال الطبيعة والمقومات السياحية لمدينة العلمين الجديدة، وإقامة فنادق واستثمارات سياحية عالمية بها. وقالت مى عبدالحميد، رئيس مجلس إدارة صندوق التمويل العقارى، إن مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى أسهمت فى إحداث نشاط فى القطاع، وتم استخدام 10.5 مليار، حتى الآن، ومن المنتظر الوصول إلى 20 مليارًا بنهاية العام الحالى. وأشارت إلى أن العام الماضى اتخذت العديد من الإجراءات لإزالة التحديات أمام التمويل العقارى، منها تسهيل إجراءات التسجيل. وأكد المهندس حسين صبور، رئيس مجلس إدارة صبور للاستشارات الهندسية،  أهمية التركيز فى المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة الجارى إنشاؤها حاليًا على إيجاد أساس تنموى واقتصادى وتوفير مشروعات صناعية وتعليمية وصحية وخدمية قبل بدء تنفيذ مشروعات سكنية لتحقيق التنمية الشاملة. وأوضح أن السوق العقارية المصرية قادرة على النمو فى المرحلة الحالية، رغم التحديات، وذلك فى ضوء الاحتياج الحقيقى الى السكن ونقص المعروض، مقارنة بالمطلوب، وكذلك جاذبية أسعار الوحدات العقارية، حيث يعد العقار المصرى هو الأرخص. وأضاف أن هناك عددًا من التحديات تواجه منظومة التمويل العقارى، أهمها ارتفاع الفائدة وعدم مناسبتها مع دخل المواطن المصرى المنخفض. وأشار إلى أن رفع أسعار الفوائد على الإيداع والإقراض خلال 2017 أثر سلبًا على حجم الاستثمارات الموجهة إلى القطاع العقارى، وقد أعد مكتبه دراسة لأحد المشروعات ظهر فيها ارتفاع التكلفة الإنشائية، بسبب التعويم بنسبة 44 %، وذلك دون إدارج تأثير ارتفاع أسعار الطاقة. وأكد درويش حسنين، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، أن صعيد مصر من أكثر المناطق احتياجًا للمشروعات السكنية والخدمية والاستثمارية، بما يتطلب بحث آليات توفير حوافز ومزايا لجذب الاستثمارات إلى تلك المدن، منها توفير الأراضى بأسعار مخفضة وبآجال سداد طويلة. وأوضح أن الشركة لديها تجربتان أخريان ناجحتان فى تنفيذ مشروعات سكنية بمحافظة أسيوط، مشيرًا إلى أن العملاء بمحافظات الصعيد يعدون الأكثر جدية والتزامًا. وأشار إلى أنه فور بدء الشركة فى الإجراءات الأولى لإنشاء أرض مدينة أسيوط الجديدة حدثت طفرة بالمدينة من حيث زيادة عدد التراخيص ورغبة المستثمرين فى العمل وتنفيذ مشروعات بالمدينة، ما أسهم فى حدوث طفرة إنشائية، وكذلك تشغيل العديد من العمالة. وأوضح أن آلية الشراكة إخراج وحدات بأسعار مناسبة. من جانبه، أكد فتح الله فوزى، رئيس مجلس إدارة شركة مينا لاستشارات التطوير العقارى، ضرورة إتاحة فرصة للقطاع الخاص، والاعتماد على خبراته فى تطوير مدن المجتمعات العمرانية الجديدة الجارى إنشاؤها، وعمل المطور بدءًا من وضع رؤى التخطيط والأنشطة الاستثمارية التى سيتم البدء بها فى تلك المدن وكذلك تنفيذ المرافق والبنية الأساسية. وأضاف أنه توجد عدد من الشركات القادرة على القيام بذلك الدور سيسهم فى دفع التنافسية، ومن ثم خفض أسعار الأراضى مستقبلًا. وأوضح أن مصر تحتاج سنويًا حوالى 16 ألف فدان سكنى فقط لتلبية الاحتياجات الحالية والمستقبلية، حيث إن عدد السكان يتزايد سنويا بمعدل 2.5 مليون نسمة. وأكد أن الإصلاحات الاقتصادية التى اتخذتها الحكومة المصرية فى العام الماضى ستحقق نتائح إيجابية للقطاع. وأشار إلى ضرورة معالجة البيروقراطية وطول الإجراءات، والتى تسهم فى ضياع 80 % من جهد المطور لتنفيذ المشروعات. ولفت إلى أن عدد الوحدات المغلقة فى مصر حوالى 11 مليون وحدة، يتركز 40 % فى المدن القديمة والوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم، بينما نسبة الوحدات المغلقة فى المدن الجديدة خارج مدن الصعيد لا تتعدى 15 %، وبالصعيد حوالى 70 %. وأضاف ممدوح بدر الدين، رئيس مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقارى بالاتحاد العام للغرف التجارية، أن الاهتمام بتوفير الخدمات التجارية والإدارية الترفيهية والثقافية الأساس الاقتصادى لتنمية مدن المجتمعات العمرانية الجديدة القائمة والجارى إنشاؤها، باعتبارها سبيل جذب الكتل السكانية والعمرانية إليها. وأشار إلى أن مدينة الشيخ زايد شهدت طفرة فى معدلات النمو وجذب الكتل السكانية عقب إنشاء عدد من المشروعات الخدمية التجارية والادارية والترفيهية الكبرى بما اسهم فى رفع أسعار الأراضى فى المدينة. وأضاف أن الفترة الماضية شهدت تنامى الإيجارات فى مدينة الشيخ زايد، خاصة للمبانى التجارية والإدارية. ولفت إلى أن المشروعات التجارية تسدد ضريبة مباشرة للدولة سنويًا تعادل قيمة الأراضى المقام عليها المشروعات وقت شرائها، كما تسهم فى توظيف الآلاف من الأيدى العاملة ورفع معدلات الإشغال بالمدن الجديدة، بما يتطلب ضرورة حرص الدولة على تحفيز الاستثمارات بذلك القطاع. وشدد على ضرورة اهتمام الشركات المنفذة للمشروعات الخدمية بتحسين خدمة ما بعد البيع للحفاظ على تحقيق عوائد متزايدة بتلك المشروعات وإسهامها فى رفع القيمة المضافة، وكذلك جذب الاستثمارات المحلية والأجنبية. بينما أكد أشرف سلمان، وزير الاستثمار الأسبق، رئيس مجلس إدارة أوركابيتال للاستثمار المباشر، أن القطاع العقارى شهد معدلات نمو متزايدة، فاستطاع تحقيق معدل نمو بين 43 و%45 خلال الأشهر التسعة الأولى من 2017، بينما وصل المعدل التراكمى للنمو بالقطاع من 2011 وحتى 2017 إلى 31 % فقط. وأضاف أن القطاع العقارى يحتل المركز السادس من حيث المشاركة فى الناتج المحلى الإجمالى، ووصلت نسبة مشاركته إلى 15 % خلال الأشهر التسعة الأولى من 2017. وأضاف أن النمو فى الناتج يعكس آثار الإصلاحات التى قامت بها الدولة مؤخرًا، من تنفيذ مشروعات مرافق وبينة أساسية، كما أن الإصلاحات الاقتصادية الأخيرة من تخفيض الدعم على الطاقة وتحرير سعر الصرف وكذلك القوانين المحفزة للاستثمارات من المتوقع ظهور آثارها خلال الربع الثانى من العام الجارى. وأشار إلى أن البنك المركزى نجح فى إدارة ملف التضخم فى الأشهر الثلاثة الأخيرة بما سينعكس إيجابًا على القطاع العقارى فى المرحلة المقبلة. وأوضح أن القطاع شارك فى معدلات نمو الاقتصاد 4.6 % فى الشهور الأولى. ولفت الى أنه رغم معدلات النمو فى العام الماضى على المستوى المحلى فإن القطاع شهد تراجعًا فى معدلات الربحية والعائد على حقوق الملكية. ومن جانبه، قال الدكتور أشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقارى، إن أغلب استثمارات مطورى القطاع العقارى تتركز فى أكتوبر والقاهرة الجديدة، بما يتطلب نظرة سريعة نحو إعادة توزيع الاستثمارات وتوجيهها غلى مختلف مدن المجتمعات العمرانية ومنها مدن الصعيد. وأضاف أن جذب الاستثمارات والقطاع الخاص الى مدن الصعيد لا يتطلب فقط توفير أراضٍ بأسعار مناسبة، بل لا بد أن تركز الدولة على توفير المرافق والبنية الأساسية والخدمات والمواصلات، وكذلك توفير فرص عمل بتلك المدن، لضمان جذب الكثافات السكانية إليها. وأوضح أن الشركة تدرس جديًا تطوير مشروع سكنى متكامل بالصعيد فى إطار حرصها على تنويع المحفظة الاستثمارية من حيث المشروعات والمناطق المنماة، وقد حصلت الشركة مؤخرًا من خلال تحالف مع شركتين أخريين على 5.5 مليون متر مربع بالعين السخنة بمحور قناة السويس يتولى التحالف تطويرها صناعيًا مع إنشاء بعض المشروعات السكنية والعمرانية بها. وأضاف أن الشركة فضلت التوجه إلى المنطقة الاقتصادية لرؤيتها قدرة تلك المنطقة على دفع النمو الاقتصادى فى ظل الحاجة إلى النمو الصناعى. وقال المهندس هشام شكرى، رئيس مجلس إدارة رؤية القابضة للاستثمار العقارى، إن التعامل مع الأراضى فى مصر كسلعة من أبرز التحديات التى أثرت سلبًا على القطاع العقارى فى السنوات الماضية، وأسهمت فى المضاربات وارتفاع الأسعار للأراضى بصورة لا تتناسب مع القيمة الحقيقية لها، مشيراً إلى أهمية وضع معايير محددة لتسعير الأراضى، يتم فيها تقسيم المناطق بحسب مدى اكتمال نموها وجاذبيتها للاستثمار، وعلى أساس ذلك يتم تحديد الأسعار، على ألا يتجاوز الوزن النسبى للأراضى بالمناطق مكتملة النمو 30 % من إجمالى التكلفة. ولفت الى الدولة تضع أسعارًا مرتفعة للأراضى للإنفاق على مشروعات تنفيذ المرافق والبنية الأساسية، ومن الممكن التغلب على ذلك التحدى من خلال اتباع الأساليب المستخدمة فى مختلف دول العالم، وهى جذب الصناديق الاستثمارية لتمويل مشروعات المرافق والبنية الأساسية بما سيزيل العديد من الأعباء عن كاهل الدولة. وأضاف أن مصر تحتاج سنوياً إلى 80 ألف فدان مرفقة لتنفيذ مشروعات سكنية وصناعية وخدمية وتعليمية، بما يمثل تحديًا أمام الدولة لتوفير مرافق وتجهيز تلك المساحات حال اتباع الاليات التقليدية. وفى السياق ذاته، اقترح الدكتور أحمد شلبى، العضو المنتدب لشركة تطوير مصر، الاهتمام بإنشاء جامعات دولية بمدن المجتمعات الجديدة الجارى تنفيذها، كالعلمين وغيرها كأساس للاستثمار بتلك المدن، ولجذب الكثافات السكانية بها، حيث إن الاستثمار فى التعليم نشاط مربح، خاصة لصناديق الاستثمار الأجنبية. وأكد أن توفير الخدمات التجارية يساعد على جذب الاستثمارات وإحياء المدن وتأهيل المناخ لتنفيذ مشروعات استثمار عقارى ناجحة ويعمل على جذب الكتل السكانية سريعًا. وأكد المهندس طارق الجمال، رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون للتعمير، أن البنية التشريعية أهم التحديات أمام إنشاء جامعات دولية، فالقانون المصرى لا يسمح بذلك. وعلق على ذلك الدكتور، أشرف سلمان، بأن القانون يسمح فقط لرئيس الجمهورية بإصدار استثناءات الموافقة على إنشاء جامعات دولية. ولفت رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقارى «الأولي»، إلى أهمية وضع خطط وآليات لجذب الاستثمارات الأجنبية الى القطاع العقارى، كالتوسع فى توفير المبانى الإدارية والتجارية التى يفضلها المستثمر الأجنبى. وأضاف إبراهيم المسيرى، رئيس مجلس إدارة سوما باى، أنه لا بد من إعادة النظر فى إجراءات التسجيل للوحدات العقارية؛ لدفع منظومة التمويل العقارى للنمو، خاصة فى المشروعات السياحية. وكان قد أدار المائدة المستديرة عبدالناصر طه، رئيس شركة فيابسى إيجيبت، والذى أكد أن مصر تمر حاليًا بمرحلة استثنائية، كما أن القطاع العقارى المصرى يشهد نموًا فى الآونة الأخيرة، على الرغم من التحديات الاقتصادية الأخيرة. وأوضح أن هناك العديد من المؤشرات التى تؤكد استمرار معدلات نمو القطاع العقارى، كما أنه لا بد من إيضاح مفهوم التنمية العمرانية المستهدف الذى يعمل على الخروج من النمط السائد، وهو التركيز على إنشاء مشروعات سكنية فقط، فيجب إنشاء مشروعات خدمية وصناعية وتنموية تهدف إلى إيجاد مجتمع متكامل قادر على جذب الاستثمارات والكثافات السكانية.